La protección contra incendios es uno de los pilares fundamentales de la gestión de riesgos en cualquier condominio. En Chile, no es solo una recomendación: es una obligación legal que resguarda el patrimonio de los copropietarios, la seguridad de los residentes y la continuidad operativa del edificio.
En esta guía explicamos qué es un seguro contra incendios, qué exige la Ley 21.442 y el DS 7/2023, y cuál es la responsabilidad del administrador para garantizar que todas las unidades cuenten con cobertura vigente.
1. ¿Qué es un seguro contra incendios?
Un seguro contra incendios es una póliza que protege una propiedad frente a daños ocasionados por fuego, explosión, calor, humo, agua utilizada para extinguir el siniestro y otros daños derivados del incendio.
a) Seguro colectivo del condominio
Cubre bienes e instalaciones comunes y ofrece opciones para asegurar las unidades habitacionales.
- Ascensores
- Ductos y tableros
- Bombas y salas técnicas
- Techumbres y estructuras comunes
b) Seguro individual de cada unidad
Cubre daños dentro de la unidad y responsabilidad civil frente a terceros.
- Daños estructurales internos
- Daños que afecten otras unidades
- Responsabilidad civil del copropietario
“El seguro colectivo protege la estructura común; el seguro individual protege la unidad y su responsabilidad frente a terceros.”
Unidades: seguro individual o póliza colectiva
Las unidades habitacionales pueden asegurarse de forma individual o mediante una póliza colectiva contratada por la administración del condominio. Ambos mecanismos son válidos ante la ley, siempre que la unidad mantenga cobertura permanente contra incendios.
En muchos casos, la póliza colectiva resulta más conveniente para los copropietarios, ya que permite acceder a mejores condiciones comerciales y una gestión más ordenada del riesgo. Entre sus ventajas destacan:
- Ahorro en la prima: las pólizas colectivas suelen ofrecer valores preferentes. Dependiendo de la aseguradora, los ahorros pueden fluctuar entre 30% y 50% respecto de contratar un seguro individual con condiciones similares.
- Facilidad de pago: el costo del seguro puede incorporarse directamente en el gasto común, evitando atrasos, olvidos o discontinuidad en la cobertura individual.
- Gestión del siniestro: la denuncia, coordinación y tramitación del siniestro puede ser gestionada por la administración del condominio, facilitando la comunicación con la aseguradora.
Es importante considerar que, según la aseguradora y el producto contratado, la póliza colectiva puede o no incluir el contenido del departamento (bienes interiores). Este riesgo puede tratarse de forma separada, por lo que algunos copropietarios podrían requerir una póliza complementaria para cubrir muebles, electrodomésticos y otros bienes personales.
¿Qué exige la Ley 21.442?
La norma establece que el único seguro obligatorio para una comunidad es el seguro de incendio para los bienes comunes. Sin embargo, la misma Ley N.º 21.442 incentiva a que los copropietarios cuenten con seguros para sus unidades, ya sea de manera individual o mediante una póliza colectiva gestionada por la administración.
Aunque no existe obligación legal de asegurar cada departamento, la ley sí reconoce que el administrador puede contratar un seguro colectivo para las unidades cuando la asamblea lo apruebe, incorporando su costo al gasto común. Esta facultad permite que la comunidad cuente con una protección más amplia y homogénea frente a siniestros, evitando brechas de cobertura entre unidades.
¿Qué dice el DS 7/2023 sobre la cobertura de las unidades?
“Corresponderá al administrador resguardar que el condominio se encuentre permanentemente asegurado, velando por que todas las unidades mantengan cobertura permanente.”
- Todas las unidades deben tener seguro vigente.
- La cobertura puede ser colectiva o individual.
- No puede existir ninguna unidad sin seguro.
- El administrador debe exigir la póliza individual cada 12 meses.
Responsabilidad del administrador
a) Mantener vigente el seguro colectivo
Debe renovarlo antes del vencimiento y asegurar cobertura completa.
b) Verificar que todas las unidades tengan cobertura
Si un copropietario no presenta póliza individual, la unidad debe ser incluida en el seguro colectivo.
c) Solicitar documentación periódicamente
El DS 7/2023 permite exigir la póliza individual cada 12 meses.
d) Proteger el patrimonio común
Una unidad sin seguro expone a toda la comunidad a gastos extraordinarios y riesgos legales.
e) Evitar responsabilidad personal
El administrador puede enfrentar sanciones si no asegura el condominio.
Conclusión
La obligación de contar con seguro contra incendios es esencial para proteger la vida, el patrimonio y la estabilidad operativa del condominio. La Ley 21.442 y el DS 7/2023 establecen claramente que todas las unidades deben tener cobertura y que el administrador debe velar por ello.
